Е.А. Истратов

MRICS, заместитель директора по оценке

Журнал «ООО: проблемы и решения», №9, сентябрь 2010г.

Цель настоящей статьи – показать основные практические аспекты взаимодействия общества с ограниченной ответственностью и независимого оценщика при его привлечении для установления стоимости (оценки) имущества (прав), принадлежащего ООО на этапах:

• подготовки и принятия ООО решения о проведении оценки;
• непосредственного взаимодействия ООО с оценщиком в период проведения процедур оценки;
• после получения ООО отчета об оценке как результата проведения оценки.

Объектами оценки могут являться следующие виды имущества и прав[1]:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Назначение и конечное использование отчета об оценке имущества (прав) может быть самым различным:

• оплата доли в уставном капитале;
• принятие управленческих (инвестиционных) решений;
• залог имущества;
• купля-продажа (отчуждение);
• заключение договора аренды (как в роли арендатора, так и в роли арендодателя);
• решение споров и т. п.

При этом необходимо помнить, что ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» однозначно устанавливает ряд обязательных случаев проведения независимой оценки. Так, согласно статье 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Что нужно помнить менеджменту ООО на этапе подготовки и принятия решения к проведению оценки?

1. С 1 июля 2006 года прекращено лицензирование оценочной деятельности[2].

Ряд комментариев по поводу указанной даты прекращения лицензирования:

• Лица, имевшие на 30 июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной деятельности, вправе были осуществлять оценочную деятельность до 1 января 2008 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[3];
• 1 января 2008 года закончился так называемый переходный период от лицензирования к саморегулированию, и продления сроков осуществления оценочной де¬ятельности по лицензиям более не было.

2. Субъектами оценочной деятельности (оценщиком) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона (ст.4 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

3. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст.6 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Что нужно знать менеджменту ООО на этапе непосредственного взаимодействия ООО с оценщиком в период проведения процедур оценки?

1. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор (Ст.9 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). При этом такое юридическое лицо должно соответствовать требованиям статьи 15.1 «Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор», главные из которых следующие:

• иметь в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй статьи 24 «Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
• сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
• предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации;
• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Феде¬рации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.

2. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

3. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать (ст.10 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»):

• объект оценки;
• вид стоимости имущества (способ оценки);
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

4. Оценщик имеет право (ст.14 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»):

• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
• требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
• запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
• отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

5. Оценщик обязан (согласно ст.15 «Обязанности Оценщика» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»):

• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
• по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

6. Результатом оказания услуг по оценке является предоставление заказчику отчета об оценке соответствующего вида имущества. Согласно статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», к содержанию отчета об оценке существуют общие требования:

• Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:
• дата проведения оценки объекта оценки;
• используемые стандарты оценки; цели и задачи проведения оценки объекта оценки;
• иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
• В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
• В отчете должны быть указаны:
• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Главный вывод, содержащийся в отчете об оценке, – это установленная оценщиком величина рыночной или иной стоимости соответствующего объекта оценки.

Что нужно знать менеджменту ООО после получения ООО отчета об оценке как результата проведения оценки?

1. Согласно статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

2. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодатель¬ством Российской Федерации.

Выводы

Принимая решение о проведении независимой оценки имущества (прав) ООО, менеджменту организации необходимо иметь представление о процессе организации и проведения независимой оценки.

Независимая оценка – самостоятельный вид консультационной деятельности, регулируемый Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативными актами, определяющими порядок проведения соответствующих процедур оценщиком.

Важный аспект отношений ООО и независимого оценщика – четкое понимание сторонами обязательности и добровольности проведения независимой оценки соответствующего имущества.

Следующая статья цикла будет посвящена теоретическим основам оценки различных видов имущества и требованиям федеральных стандартов оценки, являющихся обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

__________________________________

Вернуться к списку