Времена массовой скупки земли в надежде позднее продать ее дороже прошли. Участники рынка все больше воспринимают землю как потенциальный инструмент создания добавленной стоимости и тщательно подходят к выбору участков, оценивая потенциальный доход. Консолидация в отрасли продолжается, при этом все важнее становится оптимизация бизнеса

Агроинвестор, 04.04.2018

Из 18 крупнейших M&A в агросекторе за 2017 год в 11 сделках так или иначе присутствовал растениеводческий бизнес. В шести случаях сельхозземли были основным приобретаемым активом. На фоне оживления экономики рынок переживает очередной всплеск, поэтому в секторе продолжается консолидация. Так, если в 2011 году топ-10 латифундистов по версии консалтинговой компании BEFL контролировали 3,8 млн га, то к весне 2017-го показатель увеличился до 5,2 млн га. Однако стратегия скупки земель только ради расширения их банка становится все менее популярной, обращают внимание эксперты. Сейчас в приоритете эффективность производства и оптимизация издержек, поэтому участники рынка тщательнее оценивают потенциальные приобретения с точки зрения дополнительных вложений в них и последующей отдачи.

Крупных предложений стало меньше

Сделки с землей — это один из главных драйверов рынка M&A в агросекторе, считает партнер компании «А8 Практика» Андрей Тихомиров. Основную роль играют крупные агрохолдинги, которые располагают достаточной финансовой базой для расширения своих земельных банков, также в последние годы к ним примкнули новые непрофильные игроки. У последних также есть значительные ресурсы и желание быстро аккумулировать крупные активы. Наглядный пример — стремительный рост площади земель под управлением АФК «Система»: осенью прошлого года у нее было 380 тыс. га с учетом «РЗ Агро», которой она владеет совместно с членами семьи Луи Дрейфус. Причем руководство корпорации ранее заявляло, что в перспективе рассчитывает увеличить земельный банк до 1 млн га, в планах на этот год был показатель в 500 тыс. га. По мнению Тихомирова, интерес на рынке будет сохраняться при достаточном уровне спроса и предложения. Спрос будет зависеть от финансового положения компаний и возможности кредитоваться по приемлемым ставкам, предложение — от наличия достаточного объема подходящих земельных участков.

Однако сейчас довольно тяжело найти большой ликвидный земельный актив, обращает внимание Тихомиров. «Предложение ограничено. Хорошие участки в основном уже принадлежат крупным игрокам, поэтому поиск идет среди небольших землевладельцев, — знает он. — В то же время на рынке иногда появляются серьезные предложения (как пример — «Белый фрегат»), но они больше связаны с вынужденной продажей». Другой вариант — предложение больших массивов земель в регионах, которые не очень привлекают покупателей, например в Пензенской области, добавляет эксперт.

Говорить о большом выборе сельхозземель сейчас не приходится, соглашается управляющий партнер юридической группы «Ратум» Ольга Романова. Например, если раньше покупатели не брали залежные участки, то сейчас приобретают и их, в том числе с лесами. «Смотрят уже не на бонитет и на то, чтобы поле было ровным, а на другие критерии: может быть, это залежь, но близко к дороге, или участок граничит с полем, которое уже принадлежит компании», — отмечает она. При этом размер предлагаемых для продажи активов уменьшился, сделок, когда покупается сразу 15−20 тыс. га, почти нет, если речь не идет о банкротстве предприятия.

Число предложений крупных лотов земли (от 10 тыс. га) значительно сократилось по сравнению с 2015 – 2016 годами, когда резкое падение курса рубля и макроэкономическая неопределенность, а также спекуляции на тему земельного законодательства вынудили уйти с рынка иностранных собственников, вторит им партнер, руководитель центра компетенций в АПК компании КПМГ Виталий Шеремет. Последним проданным крупным лотом был земельный банк Black Earth Farming (246 тыс. га). «Тем не менее нельзя сказать, что предложение крупных активов на рынке исчерпано. Сегодня продаются или близки к этому активы финансовых групп, которые испытывают сложности с деньгами, например земли «РосАгро» (в прошлом году у нее оценочно было 400 тыс. га). Есть и другие похожие игроки», — знает он. Тот факт, что подобные активы еще присутствуют на рынке, несмотря на большой интерес к отрасли, красноречиво говорит о запрашиваемой цене, уверен эксперт.

Сейчас на продажу выставляются несколько достаточно крупных игроков с сотнями тысяч гектаров земли, подтверждает управляющий директор BEFL Владислав Новоселов. Однако хороших компаний как объектов сделок на рынке немного, и хотя предложение активов в 2017—2018 годах увеличилось, качественных существенно не прибавилось, отмечает он. «Причина очевидна: в большинстве случаев качественный актив (хорошие компактно расположенные земли, обеспеченность техникой, хранилищами, высокий уровень технологии и культуры производства) приносит высокий доход, и у его владельца редко возникает желание продать бизнес», — поясняет эксперт.

Предложение земель в России очень большое, хотя, конечно, лучшие участки уже распределены и находятся в руках крупных холдингов. Но можно взять поля похуже, инвестировать в мелиорацию, удобрения и в итоге получить даже более хороший результат, рассуждает директор департамента корпоративных финансов инвесткомпании «Атон» Иван Николаев. Однако понятно, что если говорить о покупке земли близко к портам, в Краснодарском крае или в наиболее привлекательных регионах Черноземья, то найти вариант почти невозможно, хотя спрос на эти регионы есть и будет. «С географической точки зрения чем ближе участки к портам, тем меньше вероятность их купить, причем это актуально не только для Юга: например, в Воронежской области земля доступнее, чем на Кубани, а в Тамбовской подобрать актив проще, чем в Воронеже», — сравнивает Николаев.

Тайные латифундисты

BEFL ежегодно составляет рейтинг крупнейших владельцев сельхозземель, и каждый год в нем появляются новые игроки, которые давно работают, но малоизвестны, обращает внимание Владислав Новоселов. «В списке прошлого года было более 50 компаний, владеющих более чем 100 тыс. га, — по нашим оценкам, непубличны еще около нескольких десятков, — оценивает он. — Также есть примерно 30−40 компаний с площадью немного менее 100 тыс. га». Хотя прозрачных компаний в отрасли практически нет, так или иначе обо всех крупных бенефициарах рынок знает, считает Иван Николаев из «Атона». «Не помню такого, чтобы кто-то собрал много сельхозактивов и при этом не было понимания, кто стоит за этим бизнесом», — говорит он.

Работать не на виду у рынка, контролируя большой земельный банк, сейчас практически невозможно, уверена Ольга Романова из «Ратума». Земли ставятся на учет, компании должны платить налоги, собрать даже 100 тыс. га только из муниципальных земель по договоренности с администрациями невозможно — у них нет таких ресурсов. А участки, взятые в аренду или приобретенные в собственность, можно отследить и при желании найти конечного бенефициара, даже если активы оформлены на большое число компаний. «Владеть 100 тыс. га так, чтобы это не было видно, нельзя. Другое дело — что по тем или иным причинам такие игроки не афишируют свой бизнес», — отмечает она. Например, вряд ли для кого-то секрет, что значительные земельные активы контролируют банки, которые забирают активы должников. В частности, тот же Россельхозбанк не рекламирует свою компанию «Торговый дом «Агроторг»», но рынок о ней знает, приводит пример Романова.

Критерии оценки активов

По словам Тихомирова, при выборе земельных активов для покупки компании в первую очередь обращают внимание на расположение участка: обычно их привлекают предложения из регионов, где у них уже функционирует бизнес. Также важно, чтобы район был хорошим по климатическим и почвенным показателям. Следующий критерий — юридическая чистота актива и отсутствие обременений.

Когда «Ратум» проводит аудит земель для крупных агрохолдингов, то, поскольку в основном сделки проходят на вторичном рынке, составляется историческая справка участка: как и насколько законно он формировался, какие при этом были риски и есть ли они сейчас, рассказывает Романова. Например, одним из обстоятельств, почему «Русагро» отказалась от покупки курских земель «Иволги-Холдинга», столкнувшегося с финансовыми проблемами, стало то, что он в свое время недостаточно ответственно подходил к вопросу оформления земель. Какие-то участки не были оформлены даже в аренду, компания работала на них по «джентльменским соглашениям» с местными администрациями, это был известный факт. Так или иначе, сейчас многие сталкиваются с подобными проблемами, особенно в сделках присоединения, добавляет она. «Это особенно актуально, если компания является единственным крупным инвестором в агросектор района или региона: она работает по договоренности с местными чиновниками, отчисляет какие-то деньги в бюджет, а земля при этом не оформлена, — уточняет Романова. — Когда мы видим какие-то нарушения и потенциальные конфликты, то советуем клиентам искать другие активы для покупки».

Например, сейчас немаловажную роль в развитии рынка сельхозземель стали играть ошибки или нарушения законодательства, допущенные при оформлении участков в начале 2000-х, когда шли крупные скупки паев, рассказывает Романова. Тогда многие компании спешили быстрее получить землю, хотя были и такие, кто делал ставку на безопасность сделок, например, все тщательно проверял «Агро-Инвест» (Black Earth Farming). В результате сейчас игроки, у которых есть хорошая юридическая поддержка, могут отменить давние сделки купли-продажи земель, если им удается выяснить и доказать, что, например, паи скупал человек, который получил земельную долю через залоговые обязательства, а фактически не был дольщиком. «Они видят нестыковки в оформлении, находят участников общедолевой собственности или их наследников, которые не знали о сделках, и от их имени начинают их оспаривать, — комментирует она. — Восстанавливаются сроки исковой давности в 10−11 лет, сделки отменяются, и земля уходит другому заинтересованному лицу. Таких историй сейчас много». Также есть прецеденты, когда арбитражный суд признает недействительными сделки по внесению земельных долей в уставной капитал компаний, например когда в состав общества с ограниченной ответственностью принимают больше людей, чем разрешено законом, и путем подлога документов лишают их прав собственности. Подобные схемы, которые проводились в основном для последующих спекуляций землей, сейчас ломаются, и идет активный передел рынка, говорит Романова.

Однако Новоселов обращает внимание, что сейчас все реже приходится слышать о том, что земля юридически не оформлена. «С момента принятия Земельного кодекса и закона об обороте сельхозземель накопилась уже критическая масса позитивных изменений, которые позволяют совершать законные сделки с большими массивами, с правами аренды земли», — говорит он.

Кроме того, для растениеводческих компаний имеет значение расположение участков — лучше, если они формируют крупные пулы, а не рассредоточены, продолжает Тихомиров. Затем специалисты смотрят, обрабатываются ли земли, что выращивается, какой севооборот и технологии, есть ли в хозяйстве техника и специалисты. «По нашему опыту, покупателям, в частности крупным агрохолдингам, более интересно приобретение отдельно земли, — уточняет эксперт. — У них есть собственный парк техники, технологии, персонал, выстроенные бизнес-процессы, так что обычно никто не хочет брать на себя финансовые обязательства приобретаемой компании». На нашем рынке еще не сложилась модель продажи активов из расчета финансовых показателей, добавляет Виталий Шеремет. «Скорее, покупают отдельно земли, производственные мощности. По-моему, это объясняется тем, что хорошие активы почти не продаются, а проблемный бизнес не оценивается по своему нереализованному потенциалу», — комментирует он.

«Био-Тон» (под контролем холдинга 375,7 тыс. га в Самарской, Ульяновской и Саратовской областях) приобретает земельные участки, которые сразу включаются в севооборот. «Мы сделали серьезные инвестиции в модернизацию технологического оборудования, повышение квалификации сотрудников и внедрение современных методов земледелия, поэтому не видим смысла покупать готовые бизнесы в регионах присутствия, поскольку в этом случае для нас нет добавленной стоимости», — акцентирует заместитель гендиректора по стратегическому управлению компании Михаил Харламов.

«Био-Тон» системно занимается поиском и подбором наиболее привлекательных участков с точки зрения плодородия и географического расположения, рассказывает Харламов. «Мы планируем расти плавными темпами, примерно на 10−20 тыс. га в год, выкупая соседние земли и включая их в свой севооборот, — делится планами он. — Компактность расположения создает логистические преимущества и повышает степень операционного контроля». Однако увеличение земельного банка не является самоцелью компании, уточняет топ-менеджер, сейчас в приоритете повышение операционной рентабельности. «Мы сосредоточены на интенсификации производственного процесса и внедрении новых технологий», — поясняет Харламов. Выход в новые регионы возможен только в случае появления специальных ситуаций или интересного крупного (не менее 30 тыс. га) и компактно расположенного лота по устраивающей холдинг цене. Решение о такой сделке будет приниматься как по отдельному инвестиционному проекту, говорит он.

Земельный банк «АФГ Националь» составляет 92 тыс. га (без учета активов, принадлежащих совладельцам холдинга, но не входящих в его структуру). По словам гендиректора холдинга Юрия Белова, у группы есть планы увеличить площади земель в основном для закладки суперинтенсивных яблоневых садов, а также под овощеводство. В последние несколько лет холдинг приобретал активы преимущественно для этих двух направлений бизнеса. При этом, в отличие от «Био-Тона», он покупает не только землю, но и целые производственные комплексы. Так, в 2016-м компания за 30 млн руб. купила комплекс в Арзамасском районе Нижегородской области для увеличения объемов фасовки мытого картофеля, включающий также мощности для хранения 8 тыс. т продукции. Затем в том же районе было приобретено сельхозпредприятие с 1,2 тыс. га сельхозземель и картофелехранилищем на 5 тыс. т, а в соседнем Дивеевском — 4 тыс. га земель, большая часть которых — залежи. В Ростовской области два года назад холдинг купил комплекс для выращивания картофеля и овощей открытого грунта с 4 тыс. га сельхозземель, картофелехранилищами общим объемом 20 тыс. т и фасовочной линией мощностью 15 т в час, рассказывает Белов. «В 2017 году мы приобрели около 1 тыс. га рисовых полей в Краснодарском крае и несколько небольших участков под овощеводство в Нижегородской области», — добавляет он.

Ситуация с подбором подходящих сельхозземель различается в зависимости от региона, считает Белов. Например, в Краснодарском крае свободной земли мало, почти вся она освоена, поэтому холдинг вынужден конкурировать за покупку участков под закладку сада с другими отраслями. «Если бы мы могли осваивать земли, например, из краевых и федеральных фондов, мы бы быстрее расширялись, — уверен Белов. — Хотелось бы, чтобы в этом отношении государство поддерживало такие капиталоемкие проекты, как суперинтенсивное садоводство». А вот в Нижегородской области компания регулярно получает предложения из разных районов о приобретении сельхозпредприятий. Крупные участки на продажу есть всегда. При решении о покупке все упирается в цену и в географическое расположение площадки, поясняет Белов. Также могут возникнуть дополнительные условия: например, сохранение на предприятии стада КРС, что не подходит компании. В Новгородской области землю найти еще проще, и стоить она будет ощутимо дешевле, но это зона рискованного земледелия, поэтому растениеводство там развито меньше, чем в средней полосе, добавляет топ-менеджер.

Харламов подтверждает, что крупные земельные участки на рынке сейчас встречаются довольно редко, при этом их стоимость обычно выше рыночной, так как эти земли включены в севооборот. Впрочем, позиции «Био-Тона» в отрасли сформировались во многом благодаря возврату в оборот залежных участков: за последние 10 лет было введено более 100 тыс. га, в этом году планируется вернуть еще около 4 тыс. га. «Мираторг» также активно расширяется за счет залежных земель: в прошлом году холдинг вернул в оборот более 85 тыс. га в Брянской, Смоленской, Орловской, Калужской и Тульской областях, организовав пастбища для мясного КРС.

«АФГ Националь» тоже не отказывается от покупки залежи. За три года компания возвратила в оборот 900 га в Нижегородской и 700 га в Новгородской областях, в планах на 2018-й — еще около 300−400 га, говорит Белов. Правда, работа с такими землями — это всегда вопрос экономики. В первую очередь проводится анализ почвы: на изначально неплодородной земле ничего, кроме бурьяна, расти не будет, уточняет топ-менеджер. Стоимость введения в оборот одного гектара залежей зависит от степени запущенности этих земель. «Если на земле вырос лес, то сначала идет выпилка деревьев, раскорчевка пней, затем двойное дискование, вспашка и боронование. При таких «тяжелых» залежах стоимость может доходить до 20 тыс. руб./га, — оценивает он. — Если же поле просто поросло бурьяном, то стоимость составит около 6−7 тыс. руб./га».

По словам Белова, традиционно стоимость земельного актива зависит от его географического расположения, наличия подъездных путей, показателей плодородия почвы и общего состояния земель. Если при этом предполагается строительство производственных мощностей и хранилищ, то также оценивается близость участка к ресурсоснабжающим сетям и стоимость подключения. Для закладки суперинтенсивных садов определяющим критерием являются качественные характеристики почвы и наличие источника воды для организации системы капельного орошения, рассказывает он.

Спекулятивные стратегии уже не актуальны

Непрофильных инвесторов сельхозземли сейчас могут привлекать, только если они планируют заниматься агробизнесом, обрабатывать их, чтобы получать доход, или если есть намерение перевести участки в другую категорию и, например, строить объекты недвижимости. «Те времена, когда инвесткомпании или банки покупали землю для того, чтобы потом перепродать дороже, прошли и, думаю, уже не вернутся, поскольку перепродавать некому, — говорит Иван Николаев из «Атона». — Агрохолдинги приобретают по 50 тыс. га в год и больше, зачем им брать земли у инвесткомпании дороже, если они сами с таким же успехом могут найти подходящий участок, притом дешевле?» Конечно, возможны исключения, когда у непрофильного инвестора оказываются какие-то уникальные земли, которые привлекают агрохолдинги, однако последние намного лучше знают этот рынок и в большинстве случаев могут найти альтернативные варианты, добавляет эксперт.

Что будет с ценами

В течение 2017 года определенный интерес к покупке земли сохранялся даже тогда, когда стало ясно, что год в целом для аграриев скорее неудачный, говорит Виталий Шеремет. В значительной мере он подогревается непрофильными инвесторами и будет сохраняться еще некоторое время, поскольку средняя стоимость земли в России по сравнению с сопоставимыми рынками остается относительно низкой, хотя и произошла коррекция вверх из-за колебаний курса рубля в 2014—2015 годах.

В 2014—2016 годах практически во всех регионах наблюдался рост цен на землю, который остановился 2017-м. Цены в лучших районах юга находятся в диапазоне 180−200 тыс. руб./га, центра России — на уровне 50−70 тыс. руб./га, приводит данные Владислав Новоселов. Цены на землю в 2017 году достигли своих пиковых значений, и с осени наблюдается их снижение на 10−15% и даже более на фоне появления достаточно большого количества новых предложений, говорит директор юридического департамента «Мираторга» Александр Краснов. Причем реальные цены сделок отличаются от первоначальных ожиданий продавца еще больше — на 20−30%, добавляет он. «Сейчас у нас появилась возможность выбирать лучшие по качеству и наиболее подходящие нам по местоположению земли. Думаем, что в течение 2018 года на рынке будут появляться новые предложения по продаже, и тренд на снижение цены сохранится», — рассчитывает он.

Аналогичного мнения придерживается Михаил Харламов. Рекордный урожай 2017 года и прогноз на 2018-й привели к снижению цен на продукцию, перепроизводство подтолкнет неэффективных игроков, слабо управляющих своими затратами, уходить с рынка, что приведет к росту предложения и возможному снижению стоимости земли, полагает он. Стоимость земли как бизнес-актива напрямую зависит от ситуации на рынке сельхозпродукции: чем ниже цена на конечный продукт, тем меньше рентабельность инвестиций. Рентабельность не может падать бесконечно, поэтому коррекция стоимости земли — весьма вероятное событие, рассуждает топ-менеджер.

В прошлом году не только остановилось удорожание земель, но и снизилась ликвидность агроактивов, связанных с растениеводством, солидарен с ним Новоселов. Дальнейшее поведение цены будет сильно зависеть от доходности растениеводческого бизнеса. При этом он считает, что европейские или американские цены на землю в обозримом будущем для нас не достижимы. Среди причин — страновой риск, нехватка финансирования, неразвитость логистических мощностей при больших расстояниях и другие.

Цены на сельхозземлю в России ниже, чем в ряде других стран, в том числе из-за специфики полей и их размеров, считает Ольга Романова. Например, поля в Германии или Голландии намного меньше, там можно обойтись без широкозахватной техники. «У нас к стоимости земли добавляются другие затраты, в частности на логистику: бывает, что до поля не так просто добраться и вывезти с него урожай без потерь», — поясняет она. Если бы не приходилось учитывать эти расходы на перспективу, то, возможно, земля стоила бы дороже. При этом кадастровая стоимость земли иногда существенно выше, чем по сделкам, обращает внимание Романова. В целом, если средний уровень цен в России сложится в пределах 30−40 тыс. руб./га — это будет разумный показатель. «Цены останутся примерно на том же уровне, что сейчас, а где-то возможно снижение — экономика будет все выравнивать», — думает она.

Говоря о стоимости отдельно сельхозземель, нужно оценивать, что инвестор в дальнейшем с них получит, и объем дополнительных вложений, подтверждает председатель совета директоров компании Veda Capital Group Алексей Леденев. «Например, если земли заросли, нужно вложить средства в их возврат в оборот, а еще приобрести технику, построить инфраструктуру, закупить семена, удобрения, средства защиты растений — в итоге получается дорогой проект с долгим сроком окупаемости, а в России такие пока не очень любят, — обращает внимание он. — У западных инвесторов другой менталитет, они готовы ждать отдачи 10−15 лет. Именно поэтому у нас в стране много заросших заброшенных земель. Хотя, конечно, есть регионы, которые в этом плане отличаются, например Белгородская область, где существует четкая политика, что земля должна работать и приносить доход».

Цены на хорошие земельные участки будут только расти из-за ограниченного предложения, полагает Андрей Тихомиров. Стоимость низкокачественных участков останется на нынешних уровнях или к ним даже будет применяться дисконт. При этом эксперт не исключает, что по лучшим регионам, например таким, как Краснодарский край, показатели приблизятся к среднемировым.

Поскольку в России много свободных земель, говорить о значительном потенциале роста цен на них не приходится, не соглашается Николаев: зачем платить дороже и перекупать участок, если за те же деньги можно взять свободный, например, с залежными землями и вложиться в улучшение его качества? «То, что сейчас цены немного пошли вверх, связано с некоторым ростом экономики, с рекордным урожаем и экспортом, — поясняет эксперт. — Понятно, что если растениеводство приносит доход, то инвесторы вкладывают в него деньги и стремятся увеличить производство, а для этого в том числе расширяют земельные банки».

Небольшие предприятия тоже расширяются

В основном земельные банки наращивают крупные игроки, однако на более низком уровне сделки тоже идут, причем небольшим предприятиям гораздо проще найти, например, тысячу гектаров для единовременной покупки. Однако может возникнуть ощущение, что в обороте купли-продажи преимущественно находится одна и та же земля, которая переходит от одних юрлиц к другим. Это связано с тем, что сделки с участием крупных игроков оказываются на слуху, считает Ольга Романова из «Ратума».

Перспективы развития рынка

Рынок сельхозземли в России огромен — это десятки миллионов гектаров, и процесс перехода как крупных массивов, так и относительно небольших кластеров от одного владельца к другому будет идти постоянно. Причем это будут как сделки консолидации, так и разделения больших активов на отдельные кластеры. Основной фактор, который будут принимать во внимание — это доходность и эффективность, уверен Новоселов. Если доходность в отрасли будет снижаться, то участники рынка неминуемо пересмотрят свои стратегии. Будет идти достаточно стандартный процесс увеличения активов под контролем сильных успешных игроков. Причем это могут быть и небольшие региональные компании, которые научились извлекать хороший доход даже при низких ценах на основные агротовары.

Однако снижение доходности в отрасли неминуемо приведет к ухудшению финансового состояния значимой доли игроков, продолжает эксперт. Ряд владельцев агрокомпаний не захотят оставаться в бизнесе при меньшей, чем ранее, прибыльности, поэтому и крупные активы будут менять владельцев, в том числе вероятно их разделение между разными покупателями, особенно если земля находится в разных регионах, рассуждает Новоселов. «Земля — основной и главный ресурс для всей отрасли, причем не только для растениеводства, но и для животноводства. Потенциал развития АПК еще далеко не исчерпан, поэтому земля всегда будет в центре внимания во многих инвестпроектах», — резюмирует он.

Андрей Тихомиров считает, что в отрасли продолжится тренд по консолидации и укрупнению игроков, причем есть вероятность, что при исчерпании предложения в наиболее благоприятных регионах они начнут интересоваться новыми. Однако крупные игроки продолжат ощущать сильное давление внешней среды, что скажется на финансовых показателях компаний, а также уровне конкуренции.

В перспективе некоторые крупные холдинги продолжат соревноваться за размер земельных банков, однако тех, кто не думает об экономике, становится все меньше. Сельское хозяйство — рисковый бизнес, и вопросы эффективного использования сельхозугодий будут заставлять игроков оптимизировать их, уверена Ольга Романова. Например, если у компании есть отдаленное хозяйство, которое сложно контролировать, то логичнее его продать или обменяться с другим игроком, у которого как раз есть интерес в этом регионе. Тем не менее еще сохраняется стратегия скупать как можно больше земли, так что в ближайшие три-четыре года может пройти очередная волна банкротств компаний, которые не справились с бизнесом, считает Романова.

Дальнейшее развитие рынка сельхозземель в России во многом будет зависеть от состава правительства и динамики экспорта сельхозпродукции, полагает Иван Николаев. «Внутренний рынок насыщен, потребительский спрос падает, поскольку население беднеет, поэтому нужно наращивать экспорт. Если подвижки будут и мы начнем активнее вывозить не только зерно, но и мясо, овощи, то и на рынке сельхозземель будет некая позитивная динамика. Иначе стоит ждать стагнации», — прогнозирует он.

Виталий Шеремет полагает, что в ближайшие годы в российском агросекторе произойдут изменения, которые повысят стоимость земли. Если программа агроэкспорта будет успешной, то благодаря повышению спроса на сельхозпродукцию вырастет и спрос на земли. Кроме того, позитивно может сказаться развитие технологий и рост урожайности. А решение вопросов макроэкономической и геополитической напряженности снизит риск-фактор страны и позволит привлечь более дешевые деньги в экономику и в сельское хозяйство, надеется он.

Крупные игроки продолжат расширять бизнес, формируя рынок покупателя по земельным угодьям, соглашается Михаил Харламов. Правда, перепроизводство вкупе с логистическими проблемами экспорта будут отрицательно влиять на стоимость продукции растениеводства и, соответственно, на цену земли. Однако если будет налажен экспорт и внутренний рынок стабилизируется, то коррекция цен на землю будет носить незначительный характер, а в среднесрочной перспективе возможно и их повышение, думает он. И если в южных регионах потенциал роста практически выбран, то рынок Поволжья до сих пор имеет серьезный потенциал, добавляет топ-менеджер. Правда, он также обращает внимание на то, что земельный рынок до сих пор остается сложным и неструктурированным, и главная проблема — неурегулированность границ земельных участков, что затрудняет привлечение банковского финансирования для подобных сделок.

Перспективы земельного рынка в долгосрочной перспективе видятся позитивными, но во многом зависят от того, удастся ли государству сделать его регулирование более эффективным, говорит Александр Краснов. В частности, он считает, что нужно восстановить свободный оборот сельхозугодий. То, что по закону собственник земельного пая может продать его только государству, иному владельцу земельной доли в том же участке или арендатору этого участка, является основным препятствием для формирования в собственности крупных массивов земли, поясняет он. Более того, значительная часть земельных долей оказались невостребованными, и до сих пор сохраняется неопределенность их правового статуса. «Существующее регулирование фактически породило «серый рынок» земли, который не позволяет продавцам получать за свою долю полную цену, а покупателя ставит в подвешенное состояние, когда в процессе покупки угодий его права фактически никак не защищены», — сетует он. Недостаточная открытость сведений о наличии земли в публичной собственности также создает условия для недобросовестной конкуренции и коррупции. Так, муниципальное образование может передать участок в аренду фактически любому КФХ или сельхозорганизации на свое усмотрение, не ставя никого в известность — без торгов, без экономического обоснования, фактически по принципу — «отдам кому захочу», говорит Краснов.

Приоритетные регионы

По словам Виталия Шеремета из КПМГ, традиционно в фокусе инвесторов земля Черноземья и южных регионов. Наиболее привлекательными регионами являются Краснодарский край, примыкающие к нему районы Ростовской области и Ставрополья, черноземные области Центрального федерального округа. Также интересны Тульская, Орловская и Калужская области, перечисляет Андрей Тихомиров. Однако инвесторов стали привлекать и те регионы, на которые ранее они не смотрели, например та же Рязанская область, хотя несколько лет назад все стремились в Центральное Черноземье, обращает внимание Ольга Романова. По мнению Ивана Николаева, в перспективе должен неплохо развиваться рынок сельхозземель в Приволжье, особенно если ориентировать производство на внутренний рынок: там неплохие почвы, при этом большое население плюс близость крупных городов.

Татьяна Кулистикова

Вернуться к списку